Immobili: Imu Tasi e Irpef residenti all'estero
Immobili: Imu Tasi e Irpef residenti all'estero, chi e come deve pagare le imposte
Nessuna esenzione dal pagamento dell'Imu e della Tasi per il 2018 per i cittadini italiani che vivono all'estero e possiedono immobili in Italia. Vediamo quali sono le regole e i casi in cui si è esenti dal pagamento.
Imu e Tasi, tutte le regole per il pagamento
Dal 2015 per l'Aire l'immobile in Italia si può considerare abitazione principale solo se si è pensionati nello Stato estero di residenza e con pensione rilasciata dallo stesso Stato estero.
Ecco cosa stabilisce la legge di riferimento, la numero 23/05/2014 n° 80, "a partire dall'anno 2015 è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (Aire), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso".
Se si è pensionati in Italia, ma si risiede all'estero, non è possibile considerare l'immobile come abitazione principale. Qualunque immobile posseduto in Italia (abitativo o non abitativo) è di fatto un normale immobile soggetto ad aliquota ordinaria deliberata dal Comune in cui l'immobile è ubicato.
Pagamento Imu e Tasi residenti all'estero
Ma come deve essere effettuato il pagamento? Il versamento dell'imposta va effettuato con Bonifico Bancario al Comune dove sono ubicati gli immobili. Le coordinate devono essere chieste all'ufficio comunale di competenza.
L'acquisto del cittadino italiano residente all'estero
L’agevolazione “prima casa” spetta, al ricorrere dei suoi presupposti, indipendentemente dalla nazionalità del soggetto che la richiede. E così, lo straniero che compra in Italia la sua “prima casa” ha diritto a beneficiare dell’abbattimento delle imposte applicabili se (in estrema sintesi):
- a) si tratta dell’acquisto di una abitazione non di lusso;
- b) egli risiede (o vada a risiedere entro 18 mesi) oppure lavora nel Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto;
- c) in quel Comune egli non ha la titolarità di altra abitazione;
- d) in tutto il territorio nazionale egli non ha la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Quanto al cittadino italiano residente all’estero, la legge dispone che egli ha diritto a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” qualora acquisti una abitazione in qualsiasi Comune del territorio nazionale e:
- non abbia in quel Comune la titolarità di altra abitazione;
- non abbia in tutto il territorio nazionale la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
In altri termini, non è necessario che egli (in quanto appunto residente all’estero) lavori, risieda o vada a risiedere entro 18 mesi nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato.
Quanto infine alla qualità di “italiano residente all’estero”, non è necessario documentare tale condizione con un certificato di iscrizione all’Aire (l’anagrafe degli italiani residenti all’estero) ma è sufficiente una autocertificazione dell’interessato (articolo 46 dpr 445/2000). Anche se in sede di controlli sarà necessario dare prova della residenza all’estero.
Immobili in Italia: abitazione principale
Un soggetto che residente in Italia che ha la residenza anagrafica o il domicilio in un immobile di sua proprietà, può definire lo stesso come “abitazione principale“. Il concetto di abitazione principale, è molto importante nel sistema fiscale italiano, in quanto l’abitazione principale è esonerata dal pagamento delle imposte patrimoniali, come l’Imu e la Tasi.
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
L’abitazione principale gode di una particolare esenzione sia dal pagamento dell’Imu che dal pagamento della Tasi. Un soggetto residente, quindi, sulla propria abitazione principale non deve pagare niente. Sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette.
Ma cosa succede fiscalmente all’abitazione principale quando trasferiamo all’estero la residenza?
Quando un soggetto proprietario di immobile, considerata abitazione principale, trasferisce all’estero, in modo stabile e duraturo la propria residenza, attraverso la cancellazione dall’anagrafe della popolazione residente in Italia, e la contestuale iscrizione all’AIRE, l’immobile in oggetto perde automaticamente la qualifica di “abitazione principale“, per divenire, a seconda dei casi:
- Abitazione “a disposizione“: se l’immobile non viene locato;
- Abitazione “locata“: se l’immobile viene concesso in locazione.
La perdita della qualifica di “abitazione principale“, ha delle conseguenze da un punto di vista fiscale, perché sia l’immobile considerato “a dispozione“, che quello “locato” sono soggetti ad un diverso regime di tassazione. Sia ai fini Imu,
che ai fini delle imposte dirette.
Immobili in Italia: abitazione “a disposizione“
Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati vengono considerati come immobili “a disposizone“. La locuzione “a disposizione” significa che l’immobile è lasciato alla libera disponibilità del proprietario e che su di esso non è stato registrato alcun contratto di locazione. Che conseguenze porta, fiscalmente, avere un immobile a disposizione in Italia quando si è espatriati?
Imposte Indirette
L’immobile lasciato a “disposizione” in Italia da parte del proprietario espatriato ha come conseguenza il fatto che tale immobile risulta essere idoneo a produrre reddito imponibile in Italia. Ora, l’effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef fa si che il proprietario, sia tenuto a pagare l’Imu sull’immobile a partire dalla data in cui si cancella dall’anagrafe della popolazione residente in Italia per iscriversi all’AIRE. Da quel momento l’immobile italiano è considerato a disposizione e non più “abitazione principale“. L’aliquota Imu dovuta annualmente è stabilità dai singoli comuni ogni anno. La stessa considerazione è applicabile anche agli immobili considerati già “a disposizione” prima che il proprietario si trasferisse all’estero.
Pensionati esteri con immobile in Italia
Tuttavia, la Legge n. 80/2014 ha previsto che:
A partire dall’anno 2015 è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unita’ immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza,
a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.
Quindi per gli iscritti AIRE l’immobile in Italia si può considerare Abitazione principale (e quindi esente IMU) solo se si è pensionati nello Stato estero di residenza e con pensione rilasciata dallo stesso Stato estero. Se si è pensionati in Italia ma si risiede all’estero, non è possibile
considerare l’immobile come abitazione principale. Dal 2016, in applicazione della Legge n. 208/2015, oltre all’esenzione IMU per le Abitazioni principali AIRE dovrebbe valere anche l’esenzione TASI come per le altre abitazioni principali (Categorie da A2 ad A7).
Esonero dalla dichiarazione dei redditi
Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi, ci sono delle semplificazioni se si decide di non mettere a reddito l’immobile in Italia. Infatti, i soggetti residenti fiscalmente all’estero (non pensionati) che detengono la proprietà di un immobile in Italia, considerato come “a disposizione“, in assenza di altri redditi imponibili in Italia, non sono obbligati a presentare in Italia la dichiarazione dei redditi. Tali soggetti, tuttavia, saranno soggetti all’ordinario pagamento di Imu e Tasi in Italia. Attenzione però, fate molta attenzione a rispettare la definizione di “residente fiscalmente all’estero“, al fine di evitare spiacevoli errori.
Immobili in Italia: abitazione locata
Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati, nel caso in cui gli stessi immobili siano concessi in locazione sono soggetti in Italia ad una tassazione sia ai fini delle imposte dirette (Irpef o cedolare secca), che ai fini delle imposte indirette (Imu).
Vediamo, le diverse tassazioni a cui è soggetto l’immobile locato di un soggetto espatriato all’estero.
Imposte dirette
L’immobile locato in Italia di cui è proprietario un soggetto espatriato è soggetto a tassazione in Italia ai fini delle imposte dirette. Allo stesso modo dei soggetti fiscalmente residenti in Italia i redditi fondiari, nella cui categoria rientrano i redditi da locazione, possono essere assoggettati a tassazione ordinaria Irpef. Oppure, su opzione, a tassazione con cedolare secca. Tassare ad Irpef il reddito da locazione significa fare concorrere tale reddito (assieme agli eventuali altri redditi imponibili in Italia del soggetto estero proprietario dell’immobile), alla determinazione del reddito imponibile Irpef. Reddito imponibile che sarà poi assoggettato ad imposta secondo i vari scaglioni (ricordiamo che il primo scaglione di reddito ha aliquota del 23%). In pratica, ipotizzando che il proprietario non abbia altri redditi da tassare ad Irpef in Italia un reddito da locazione di €. 10.000 annue, sarà tassato per €. 9.500 (il 5%, ricordiamo è considerata deduzione forfettaria), con aliquota 23%. Al posto della tassazione ordinaria Irpef il soggetto può scegliere, al momento della stipula del contratto di locazione, o anche in uno dei rinnovi annuali, di applicare la tassazione sostitutiva della cedolare secca. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva di Irpef, imposta di registro e imposta di bollo. Scegliendo questa modalità di tassazione il proprietario tassa il 100% del reddito da locazione in Italia, ma con aliquota più bassa rispetto all’Irpef. Ovvero il 21% se si tratta di contratto di locazione “a canone libero“. Oppure il 10% se si tratta di contratto di locazione “a canone concordato“. Nel nostro esempio, a parità di canone di locazione di €. 10.000 la tassazione sarà sul 21% (o 10%) del canone.
Imposte indirette
La stipula del contratto di locazione porta con se il pagamento di imposte indirette. Come l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Si tratta di imposte indirette che restano dovute anche per gli espatriati, se si sceglie la tassazione ad Irpef. Al contrario, i soggetti che scelgono la tassazione con cedolare secca, sono esonerati dal pagamento di queste imposte indirette dovute sul contratto di locazione. Per quanto riguarda
invece, l’Imu, anche gli immobili locati detenuti da soggetti espatriati sono soggetti ad Imu. Secondo le varie aliquote approvate da ciascun Comune.
Immobili in Italia: convenzioni internazionali
La disciplina che abbiamo visto sin qui, riguarda la tassazione degli immobili in Italia da parte di soggetti espatriati. Allo stesso modo la disciplina è valevole anche per i soggetti esteri che acquistano immobili in Italia. Tale disciplina, in ogni caso, deve essere armonizzata con quanto previsto dalle varie convenzioni internazionali. Al fine di ridurre i possibili fenomeni di doppia imposizione economica, infatti, l’Italia ha
stipulato con altri Paesi una fitta rete di convenzioni internazionali. I trattati stipulati dall’Italia si ispirano al modello di convenzione elaborato dall’OCSE. L’articolo 6 del modello OCSE, in particolare, dispone che i redditi derivanti da beni immobili sono tassati nello Stato in cui sono ubicati detti immobili. La Convenzione non prevede un sistema di tassazione più favorevole rispetto a quello previsto dalla norma interna in quanto in base al citato articolo 6 gli immobili risultano tassati sia in Italia sia nel Paese in cui si trovano. Il commentario al modello OCSE ha infatti precisato che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato lo avrebbe precisato espressamente usando la locuzione “sarà tassabile soltanto” in tale stato. Questo significa che i redditi da locazione derivanti dall’immobile italiano del soggettoespatriato dovranno essere tassati anche nel Paese estero di residenza fiscale del proprietario secondo quanto disposto dalla relativa convenzione internazionale siglata con l’Italia.
